Modulhaus kaufen: kompakte Häuser in modularer Bauweise, stationär aufgestellt

TIMO Haus bietet Modulhäuser an, die im Werk vorgefertigt und stationär auf einem Fundament aufgestellt werden — keine Häuser auf Rädern und kein Container in Hausoptik. Modular bedeutet, dass diese Häuser aus einem Modul oder aus zwei nebeneinander aufgestellten und miteinander verbundenen Modulen bestehen können. So entstehen Wohnflächen ab rund 38 m² für ein Paar bis hin zu knapp 100 m² für eine Familie auf einer Ebene. Aufgestellt wird auf einem Fundament, fest verankert mit dem Boden — das verlangen Bauämter, und auch Banken ordnen das Haus dadurch als reguläre Immobilie ein. Wenn Sie ein Modulhaus kaufen möchten, finden Sie hier die Antworten, die unsere Kunden am häufigsten brauchen: zu Bauweise, Kosten, Baugenehmigung, KfW-Förderung und Ablauf.

• 14 Modelle: 6 Einzelmodule und 8 Duo Villas — Wohnfläche ab 38,27 m² bis 98,5 m², schlüsselfertig ab 147.100 € (kleinstes Modell MBI-112, GEG-Standard).

• Stationär auf Fundament, bauantragsfähig, in GEG- oder Effizienzhaus-40-Standard erhältlich.

• Beratung in unserem Musterhaus in Münster — ehrlich, kostenlos, unverbindlich.

Hier finden Sie die Antworten auf die Fragen, die unsere Kunden am häufigsten stellen:

• Modellübersicht

• Was ist ein Modulhaus?

• Für wen passt ein Modulhaus?

• Was kostet ein Modulhaus wirklich?

• Baugenehmigung und Grundstück

• Wie sind die Häuser gebaut — Transport, Kran, Aufstellung

• KfW-Förderung beim Effizienzhaus-40-Standard

• Wie läuft der Kauf ab?

• Häufige Fragen

Ein Modulhaus ist bei uns ein im Werk vorgefertigtes Haus in Stahl- und Holzkonstruktion, das aus einem Modul oder aus zwei Modulen besteht, die nebeneinander aufgestellt und miteinander verbunden werden. Wir bieten 6 Einzelmodule unter der Bezeichnung MBI-Serie und 8 Duo Villas unter der Bezeichnung DV-Serie. Alle Modulhäuser sind eingeschossig, auf einer Ebene.

Was ein Modulhaus bei uns nicht ist: kein Container, kein Wohnwagen, kein „besseres Tiny House mit Rädern“. Sie stehen auf einem Fundament und werden fest mit dem Boden verankert. Das verlangen die Bauämter, und das ist auch die Voraussetzung dafür, dass eine Bank das Haus als reguläre Immobilie behandelt und Finanzierungen einschließlich KfW-Krediten möglich werden.

Für die meisten Käufer sind die Begriffe austauschbar geworden. Es gibt keine DIN-Norm dazu, keine geschützten Begriffe. Was unsere kompakten Haustypen tatsächlich unterscheiden, ist die Bauweise und die Nutzungsabsicht. Die folgende Übersicht hilft Ihnen, das richtige Haus für Ihren Zweck zu finden.

Das wichtigste Merkmal des Modulhauses ist die Möglichkeit der Wohnflächenerweiterung durch die Ergänzung des Hauses um ein zweites Modul. Damit erschließen wir Wohnflächen bis knapp 100 m² auf einer Ebene, mit drei vollwertigen Schlafzimmern, Bad, separatem WC und Technikraum — das ist der Bereich unserer Duo Villas.

MODULHAUS

• Bauweise: Aus Modulen kombinierbar

• Aufstellung: Fest auf Fundament

• Typische Nutzung: Dauerhaftes Wohnen, erweiterbar

• Genehmigung: Wie ein normales Haus

TINY HOUSE

• Bauweise: Kompakt, ein Baukörper

• Aufstellung: Fest auf Fundament

• Typische Nutzung: Dauerhaftes Wohnen, Vermietung, Home Office

• Genehmigung: Wie ein normales Haus

MOBILHEIM

• Bauweise: Kompakt, mit Trailer/Räder lieferbar

• Aufstellung: Mit oder ohne Räder, fest verankert

• Typische Nutzung: Dauerwohnen oder Ferien

• Genehmigung: Wie ein normales Haus

Ein Modulhaus ist für sehr unterschiedliche Menschen die richtige Wahl. Was sie verbindet, ist nicht das Alter, sondern der Wunsch nach kompakter, gut geplanter Wohnfläche bei klarer Kostenstruktur. Drei Gruppen kommen besonders häufig zu uns — und eine vierte ist die Besonderheit, die das Modulhaus von unseren anderen Linien unterscheidet.

Menschen, die sich verkleinern

Das große Haus mit 150 oder 200 Quadratmetern ist abbezahlt, die Kinder sind seit Jahren ausgezogen, und plötzlich ist klar: Es soll kleiner werden. Für diese Kunden bauen wir oft eine Duo Villa mit rund 50 Quadratmetern Wohnfläche — Wohnzimmer mit Küche, ein bis zwei Schlafzimmer, Bad, alles auf einer Ebene. Auf Wunsch altersgerecht beziehungsweise barrierearm geplant: breitere Türen und Bewegungswege, eine niedrige Duschtasse — bautechnisch bedingt ohne komplett bodengleiche Variante, weil Modulhäuser keine durchgehende Bodenplatte mit Fliesenaufbau haben. Eine kleine Schwelle am Eingang lässt sich bautechnisch nicht ganz vermeiden — dafür sind die Wege im Inneren großzügig.

Paare ohne Kinder oder mit einem Kind

Mitte 30 bis Anfang 60, kein klassisches 150-m²-Einfamilienhaus geplant. Diese Kunden sagen oft: „Warum sollten wir 30 Jahre lang einen Kredit abzahlen? Wir wollen leben, nicht nur das Haus bezahlen.“ Für diese Gruppe sind die Duo Villas zwischen 47 und 71 Quadratmetern Wohnfläche der Hauptbereich — genug Platz für zwei Personen, ein Gästezimmer oder Arbeitszimmer, ohne dass die Heizkosten den Rest des Lebens auffressen.

Familien mit klarer Vorstellung

Wer mit Familie ein Modulhaus plant, sollte direkt etwas Größeres ins Auge fassen — eine Duo Villa mit 86 oder 98 Quadratmetern und drei vollwertigen Schlafzimmern. Diese Hausgröße ist nicht „Tiny“ mehr, sondern ein vollständiges kompaktes Familienhaus auf einer Ebene. Geeignet für Haushalte mit bis zu zwei Kindern in einem Schlafzimmer und einem Teenager im dritten — je nach Belegung also drei bis fünf Personen, mit Bad, separatem WC und eigenem Technikraum.

Was nicht im Hauspreis enthalten ist

Wer ehrlich plant, rechnet zusätzlich mit Baunebenkosten. Dazu gehören Bauantrag, Bodengutachten, Gründungsnachweis vom Statiker, das Fundament selbst, das Aufstellen mit dem Kran sowie der Anschluss an Wasser, Abwasser und Strom. Diese Leistungen werden von Fachfirmen vor Ort beauftragt und nicht von TIMO Haus erbracht. Erfahrungsgemäß bewegen sich die Baunebenkosten in einer Spanne, die je nach Grundstück, Region und Beauftragung deutlich variiert.

Ein Modulhaus braucht eine Baugenehmigung wie jedes andere Wohnhaus auch — kleiner heißt nicht genehmigungsfrei. Der Gesetzgeber macht keinen Unterschied zwischen einem Haus mit 40 und einem Haus mit 200 m². Der Bauantrag wird vom Architekten als Einfamilienhaus eingereicht. Sie als Bauherr können beim Bauamt im Vorgespräch dieselbe Formulierung nutzen.

Unser Tipp für das Vorgespräch beim Bauamt: Sagen Sie nicht „Ich möchte ein Modulhaus aufstellen“ — das löst oft erstmal Stirnrunzeln aus. Sagen Sie stattdessen: „Ich möchte ein kleineres Haus auf meinem Grundstück aufstellen.“ Das ist baurechtlich exakt dasselbe, aber sprachlich anschlussfähig.

Geprüft werden bei jedem Bauantrag dieselben Punkte wie bei einem klassischen Haus: Statik, Dämmung nach Gebäudeenergiegesetz, Gründungsnachweis und alle weiteren Vorgaben, die der Architekt im Bauantrag berücksichtigt. Ob am Ende eine Genehmigung erteilt wird, hängt von den grundstücksbezogenen Voraussetzungen ab — Bebauungsplan, Außenbereich, Innenbereich. Das prüft das jeweilige Bauamt, nicht wir.

Wenn es schwierig wird: Beispiel aus der Praxis

Wir hatten ein Paar aus dem Hamburger Umland, das gleichzeitig ein Mobilheim und eine Duo Villa auf demselben Grundstück aufstellen wollte — das Mobilheim zur Vermietung, die Duo Villa als eigenes Zuhause. Die Gespräche mit dem Bauamt zogen sich über mehrere Monate hin, beide Häuser standen rechtlich auf der Kippe. Am Ende wurden beide Bauanträge genehmigt, und beide Häuser kamen fast zeitgleich an. Solche Fälle zeigen: Wenn die Konstellation komplex ist, ist die Genehmigung der entscheidende Hebel, nicht das Haus selbst. Wir empfehlen deshalb, Bestellungen am liebsten erst mit erteilter Baugenehmigung in Auftrag zu geben.

Die Häuser entstehen im Werk auf einer Stahl- und Holzkonstruktion. Mehrschichtiger, hochwärmegedämmter Wandaufbau, 3-fach-Verglasung in den Fenstern, gedämmte Stahl-Eingangstür, Falzblechdach geeignet für PV-Montage. Wenn das Haus die Halle verlässt, ist es weitgehend fertig — Wände, Dämmung, Fenster, Türen, Elektrik- und Sanitär-Rohinstallation, beim schlüsselfertigen Ausbau zusätzlich Bodenbelag, gestrichene Wände, Bad und Heizung.

Geliefert wird per Tieflader im Sondertransport. Solche Transporte fahren je nach Modulgröße meist in den verkehrsärmeren Stunden, in der Regel zwischen 22 Uhr und 6 Uhr. Vor Ort wird das Modul mit einem Autokran auf das vorbereitete Fundament gehoben. Den Kran beauftragt der Kunde direkt bei einer Kranfirma; welcher Kran nötig ist, entscheidet die Kranfirma nach Ortsbesichtigung auf Basis von Modulgröße, Gewicht und Bedingungen auf dem Grundstück.

Was wir vor jeder Bestellung gemeinsam mit Ihnen klären

Vor der Bestellung sollten mehrere Vor-Prüfungen erledigt sein. Manche davon sprechen wir mit Ihnen direkt am Anfang an, andere klären wir später gemeinsam:

• Zufahrtsprüfung: bei jeder Kundenanfrage wird die Zufahrt zum Grundstück geprüft, bevor wir in die konkrete Angebotsphase gehen. Damit vermeiden wir den Fall, dass eine Bestellung fast unterschriftsreif ist und sich erst spät herausstellt, dass der Tieflader nicht durchkommt.

• Baugenehmigung: wir empfehlen, die Bestellung erst nach erteilter Baugenehmigung auszulösen — damit Sie nicht im Nachhinein vor unerwarteten Auflagen stehen, die das Vorhaben verändern.

• Bodengutachten: Beauftragung durch den Bauherrn beim örtlichen Gutachter, Grundlage für den Gründungsnachweis.

• Kranfirma vor Ort schicken lassen: bevor der Kran fest beauftragt wird, kommt ein Mitarbeiter der Kranfirma zur Begehung und legt das passende Kran-Modell fest.

Wenn zwei Module verbunden werden — Blower-Door-Test

Bei einer Duo Villa kommen zwei Module zur Baustelle, werden nebeneinander platziert, fest miteinander verschraubt und an der Verbindungsstelle abgedichtet. Wasser- und Stromleitungen werden zwischen beiden Modulen verbunden. Ob die Verbindung tatsächlich dicht ist, lässt sich mit einem Blower-Door-Test überprüfen. Das ist Standard bei verbundenen Modulen — kein Sonderwunsch.

Eine ehrliche Antwort zur Energiestandard-Frage

Wir bekommen oft die Frage: „Sollen wir GEG oder Effizienzhaus 40 nehmen?“ Die Antwort hängt davon ab, ob Sie eine KfW-Förderung beanspruchen wollen. Wenn ja, ist EH40 die bauliche Voraussetzung. Wenn nein, ist GEG bei kleinen Häusern eine sehr gut gedämmte Variante mit einem entscheidenden Vorteil: Sie haben freie Heizungswahl. Bei EH40 ist die Heizungslösung durch die zentrale Lüftungsanlage und die KfW-Anforderungen weitgehend festgelegt — bei GEG entscheiden Sie sich nach eigener Präferenz für eine Klimaanlage zum Heizen und Kühlen, Heizkörper oder eine Fußbodenheizung.

Eine wichtige Einschränkung: Bei TIMO Haus ist ab 50 m² Wohnfläche der Effizienzhaus-40-Standard verpflichtend. Wahlfreiheit zwischen GEG und EH40 haben Sie nur bei den kleineren Modellen unter 50 m². Bei diesen kleineren Modellen liefern wir GEG standardmäßig über den vereinfachten GEG-Nachweis (Bauteilnachweis); auf Wunsch ist auch der vollständige Energiebedarfsnachweis möglich, den wir gegen Aufpreis anbieten.

9 Modulhaus-Modelle werden im Effizienzhaus-40-Standard angeboten — dem Standard, der die bauliche Grundlage für eine mögliche KfW-Förderung schafft. Mit verstärkter Dämmung, zentraler Lüftungsanlage und höheren Anforderungen an den Wandaufbau erreichen diese Häuser einen Energieverbrauch, der deutlich unter dem liegt, was der Gesetzgeber für Neubauten vorschreibt. Fünf der vierzehn Modelle sind zusätzlich im GEG-Standard erhältlich — sie liegen alle unter 50 m² Wohnfläche.

Wichtig: Wir bauen das Haus, die Förderung beantragt die Bank

Ob Sie tatsächlich eine KfW-Förderung erhalten, hängt nicht von uns ab, sondern von Ihrer individuellen Bonität, der kreditgebenden Bank und den jeweils aktuellen KfW-Programmbedingungen. Programmnummern und Konditionen ändern sich regelmäßig; verbindlich ist immer der aktuelle Stand bei Antragstellung. Sprechen Sie deshalb frühzeitig mit unserem oder Ihren eigenem Energieberater und Ihrer Hausbank. Die Leistung des Energieberaters wird separat in Rechnung gestellt — das ist eine Drittleistung, nicht in unserem Hauspreis enthalten.

Die richtige Reihenfolge — bitte unbedingt beachten

Bei der KfW geht eine falsche Reihenfolge ins Geld. So sollten Sie vorgehen:

• Modellwahl (gemeinsam mit uns).

• Ein Energieberater erstellt die Bestätigung zum Antrag — die sogenannte BzA-Nummer.

• Sie reichen den Antrag bei Ihrer Hausbank ein.

• Die Bank prüft und bewilligt (oder lehnt ab).

• Erst danach: Bestellung des Hauses.

Wenn Sie das Haus vorher schon bestellen, entfällt in der Regel die Förderung — unabhängig davon, ob das Haus baulich förderfähig wäre. Diesen Punkt sprechen wir im Beratungsgespräch früh an, weil er die teuerste Fehlentscheidung ist, die wir bei dieser Linie immer wieder sehen.

Schritt 1: Beratungsgespräch — telefonisch oder im Musterhaus in Münster.

Wir klären Wohnflächenwunsch, Bauplatz-Situation, Energiestandard, Budgetrahmen und Erwartungen an Ausbaustufe. Bereits in diesem Gespräch sprechen wir über die Zufahrt zu Ihrem Grundstück. Dieses Gespräch ist unverbindlich und kostenlos. Wenn Sie können, kommen Sie nach Münster — ein Modulhaus zu sehen und im Winter darin zu stehen, ersetzt jede Broschüre.

Schritt 2: Modellwahl und Vor-Klärung Grundstück.

Wir wählen gemeinsam ein passendes Modell aus, und Sie klären beim Bauamt vorab die grundstücksbezogenen Voraussetzungen. Falls KfW-Förderung gewünscht ist, beginnt jetzt parallel die Energieberater-Abstimmung.

Schritt 3: Planungsphase.

Hier wird es konkret. Sie beauftragen das Bodengutachten beim örtlichen Gutachter — Grundlage für den Gründungsnachweis, den der Statiker auf Basis unserer Hausstatik nach Vertragsabschluss erstellt. Wir prüfen, ob für Ihr gewähltes Modell die Typenstatik ausreicht oder eine individuelle Neuberechnung erforderlich ist. Wenn Sie für den Bauantrag einen Architekten brauchen, können wir Ihnen unseren Partnerarchitekten empfehlen — sein Honorar liegt direkt zwischen Ihnen und ihm. Die Zufahrt zu Ihrem Grundstück haben wir bereits am Anfang gemeinsam mit Ihnen geklärt — die Ortsbegehung der Kranfirma erfolgt jetzt, bevor der Kran fest beauftragt wird.

Schritt 4: Bauantrag.

Der Antrag wird als Einfamilienhaus eingereicht. Bearbeitungsdauer hängt vom Bauamt ab, in unserer Erfahrung zwischen wenigen Wochen und mehreren Monaten.

Schritt 5: Bestellung und Werksfertigung.

Erst wenn die Baugenehmigung vorliegt — und bei KfW-Wunsch zusätzlich die Bewilligung der Bank — bestellen Sie das Haus. Die Werksfertigung dauert in der Regel mehrere Wochen. Insgesamt rechnen wir von Bestellung bis Aufstellung mit rund 5 bis 7 Monaten Realisierungszeit.

Schritt 6: Fundament vorbereiten.

Vor Ort wird das Fundament durch eine Fachfirma errichtet — Punktfundament, Streifenfundament oder Bodenplatte, je nach Gründungsnachweis und Bodenverhältnissen. Diese Leistung gehört zu den Baunebenkosten und liegt nicht in unserer Hand.

Schritt 7: Transport, Aufstellung, Einzug.

Der Transport des Hauses ist im Hauspreis enthalten. Das Entladen vom Tieflader und das Aufstellen auf das Fundament erfolgt über den Kran, den Sie als Kunde beauftragen. Wir nivellieren das Haus auf dem Fundament und sorgen für die korrekte Ausrichtung. Bei einer Duo Villa folgen die beiden Module nacheinander; die Verbindung wird abgedichtet und mit einem Blower-Door-Test geprüft. Wasser-, Strom- und Abwasseranschlüsse beauftragen Sie über Ihre lokalen Fachfirmen. Danach: einziehen.

Der schnellste Weg ist ein Beratungsgespräch. Wir nehmen uns 30 bis 60 Minuten Zeit und prüfen mit Ihnen Größe, Budget, Energiestandard und Grundstückssituation — bevor irgendetwas Verbindliches passiert. Wenn ein Modulhaus nicht zu Ihrem Vorhaben passt, sagen wir das auch ehrlich.

Am besten erreichen Sie uns schriftlich. Eine E-Mail hat drei Vorteile: Sie können Ihr Vorhaben in Ruhe schildern, wir können Ihre Anfrage strukturiert prüfen und Unterlagen (Grundrisse, Bebauungsplan, Fotos) direkt mitschicken, und wir antworten Ihnen in der Regel innerhalb von 24 Stunden mit einer ersten Einschätzung statt mit einem schnellen Telefonat zwischen zwei Terminen.