Kleines Fertighaus kaufen: kompakte Häuser von 40 bis 125m²

Bei TIMO Haus planen wir Fertighäuser bewusst in einer Größe, die sonst kaum jemand anbietet: zwischen rund 40 und 125 m² Wohnfläche, mit einem klaren Schwerpunkt zwischen 60 und 90 m². Unsere Häuser stehen fest auf einer Bodenplatte, werden vor Ort aus vorgefertigten Wandelementen aufgebaut und sind als dauerhafter Wohnsitz für Singles, Paare und Familien gedacht. Beraten und geplant werden Sie persönlich durch unser Team in Münster — auf Wunsch im Musterhaus oder telefonisch.

• Zwei Ausbaustufen — Ausbauhaus (außen komplett fertig) oder Technikfertig (zusätzlich Rohinstallation)

• Endpreise nach individueller Planung — Orientierung: ca. 1.700–2.200 €/m² Wohnfläche (Ausbauhaus) bzw. 2.200–2.700 €/m² (Technikfertig), inkl. 19 % MwSt., Transport in Deutschland (Festland) und Montage

• Holzrahmenbauweise · Modelle in EH55 oder EH40, EH40 KfW-fähig · Gewährleistung 5 Jahre nach § 634a BGB · geprüft von deutschem Energieberater, Partnerarchitekt und Statiker

Hier finden Sie die Antworten auf die Fragen, die unsere Kunden am häufigsten stellen:

• Fertighaus Modellübersicht

• Was ist ein kleines Fertighaus

• Für wen lohnt sich ein kleines Fertighaus

• Was kostet ein kleines Fertighaus wirklich?

• Baugenehmigung, Grundstück und Bestellung

• Bauweise und Besichtigung

• KfW-Förderung — was Sie wissen müssen

• Wie läuft der Kauf ab?

• Häufige Fragen zum kleinen Fertighaus

Ein Fertighaus ist im Kern eine Bauweise, kein Haustyp. Wand-, Decken- und Dachelemente werden in einer Fabrikhalle vorgefertigt, mit dem LKW zur Baustelle gebracht und dort auf einer fertigen Bodenplatte montiert. Die Außenhülle eines unserer Fertighäuser steht bei normalen Wetterbedingungen in drei bis fünf Tagen.

Was unsere Linie von vielen klassischen deutschen Fertighausprogrammen unterscheidet, ist die Größe. Viele klassische Programme sind auf Wohnflächen ab rund 90 m² ausgelegt und gehen hoch bis 200 m² und mehr. Wir haben uns bewusst auf den Bereich darunter konzentriert: rund 40 bis 125 m², mit einem klaren Schwerpunkt zwischen 60 und 90 m². Das ist die Größe, in der die meisten Anrufe bei uns ankommen — Singles, Paare und Familien mit Kindern, die nicht 150 m² brauchen, sich aber ein vollwertiges Wohnhaus wünschen.

Kleinere Fertighäuser bieten wir an, weil sie immer öfter gesucht werden und weil sie schlicht bezahlbar sind. Ein kleines Haus braucht außerdem ein kleineres Grundstück — und genau das macht im Einzelfall den Unterschied zwischen finanzierbar und nicht finanzierbar.

„Wir sehen eine riesige Marktlücke für kleinere Fertighäuser. Nicht unbedingt 50, aber 60, 70, 80, 90 Quadratmeter.“
— Boguslaw Papierak, Showroom-Gespräch

Dahinter steht ein praktischer Finanzierungsgedanke: Bei kleineren Häusern wirken die Fixkosten pro Quadratmeter zwar etwas höher. Durch die kleinere Wohnfläche und das oft kleinere Grundstück ergibt sich aber unterm Strich häufig ein finanzierbarer Gesamtrahmen, den ein 140-m²-Haus nicht mehr erreicht.

Unsere Fertighäuser sind in Holzrahmenbauweise konstruiert. Wir bieten sie in zwei Geschosstypen an: als eingeschossige Bungalows und als echte zweigeschossige Familienhäuser. Etwa 60 Prozent unserer Modelle sind eingeschossig, 40 Prozent zweigeschossig.

FERTIGHAUS

• Wohnfläche: ca. 40–125m²

• Lieferung: Wandelemente per Standard-LKW, Aufbau vor Ort

• Bauzeit vor Ort: 3–5 Tage Außenhülle

• Dachform: steilere Dachneigungen möglich; Baukörper nicht durch Transportbreite begrenzt

• Zufahrt: Standard-LKW (2,55 m Fahrzeugbreite) reicht

MODULHAUS

• Wohnfläche: ca. 38–98m²

• Lieferung: fertige Module per Tieflader (Sondertransport)

• Bauzeit vor Ort: 1–wenige Tage

• Dachform: max. 30° (transportbedingt)

• Zufahrt: Sondertransport-Genehmigung nötig

TINY HOUSE

• Wohnfläche: ca. 20–50m²

• Lieferung: komplett fertig per Tieflader (Sondertransport)

• Bauzeit vor Ort: 1 Tag

• Dachform: max. 30° (transportbedingt)

• Zufahrt: Sondertransport-Genehmigung nötig

Wir haben rund 60 Fertighaus-Grundrisse im Portfolio. Statt einzelne Modelle hier zu listen, zeigen wir Ihnen drei Beispielgrößen, die die Spannweite gut abdecken — vom kompakten Single-Bungalow bis zum großen Familienhaus mit Obergeschoss. Die konkreten Modelle samt Grundrissen, Außenmaßen und aktuellen Preisen finden Sie auf der Modellübersichts-Seite.

Kleiner Bungalow — rund 40 m² Wohnfläche

Eingeschossig, ein Schlafzimmer, Wohnzimmer mit offener Küche, Bad. Geeignet für Singles, als zweites Haus auf einem Familiengrundstück oder als kompakter Alterswohnsitz auf einer Ebene.

Familien-Bungalow — rund 75 m² Wohnfläche

Eingeschossig, drei Schlafzimmer, Wohnzimmer mit offener Küche, Bad und Abstellraum. Geeignet für junge Familien, die auf einer Ebene wohnen möchten, und für Käufer, die ein altersgerechtes Zuhause planen.

Zweigeschossiges Familienhaus — rund 110 m² Wohnfläche

Im Erdgeschoss Wohnzimmer mit offener Küche, Gäste-WC, Hauswirtschaftsraum; im Obergeschoss Hauptschlafzimmer, zwei Kinderzimmer und ein Bad. Eine gute Wahl bei knapperen Grundstücken — die Wohnfläche wandert in die Höhe statt in die Breite, die Grundfläche bleibt deutlich kleiner als bei einem eingeschossigen Haus gleicher Wohnfläche.

Welche Variante zu Ihrem Grundstück und Ihrer Lebenssituation passt — und in welcher Größenordnung sich Ihr konkretes Projekt bewegen wird — klären wir in der Beratung.

Wer bei uns anruft, sucht nicht das größte Haus für sein Geld — sondern das Haus, das zu seiner Lebenssituation und seinem Grundstück passt. Drei Gruppen sehen wir bei Fertighäusern besonders häufig.

Familien mit Kindern

Erstkäufer, die Wohneigentum ohne überdimensioniert zu bauen realisieren möchten. Ein Fertighaus mit 80 bis 120 m² lässt sich bei durchdachtem Grundriss mit ein, zwei oder auch drei Kindern bewohnen — vorausgesetzt, jeder Quadratmeter wird sinnvoll geplant. Der finanzielle Vorteil entsteht durch die geringere Wohnfläche, das oft kleinere Grundstück und die berechenbaren Festpreise. Bei höherem Raumbedarf — etwa für mehrere Homeoffice-Räume oder Gästezimmer — empfehlen wir gleich ein größeres Modell.

Paare und Singles, die handwerklich aktiv mitbauen möchten

Käufer, die handwerklich begabt sind und beim Innenausbau selbst Hand anlegen, oder die einen lokalen Handwerker beauftragen, der nach ihren Vorstellungen ausbaut. Hier wird der Innenausbau nicht aus einem Pauschalpaket geliefert, sondern individuell gewählt — wer das möchte, ist beim Ausbauhaus bei uns richtig.

Bauherren mit klarem Budget

Die Finanzierbarkeit einer kleinen, kompakten Lösung ist für viele Banken eher darstellbar als ein klassisches Einfamilienhaus mit 140 m². Entscheidend bleiben Eigenkapital, Einkommen, Objektwert und die Bankprüfung im Einzelfall. Aber wer realistisch im Bereich zwischen 250.000 und 400.000 € Gesamtprojekt rechnet, für den ist unsere Linie eine ernsthafte Option. In diesem Rahmen stecken Haus, Bodenplatte, Bauantrag und Innenausbau, je nach Grundstück.

Was bei TIMO Fertighäusern im Preis enthalten ist

ENTHALTEN (Ausbauhaus + Technikfertig):

komplette Außenhülle: Wände, Dach, Fußbodenaufbau (nicht: Bodenplatte), Fenster (3-fach-Verglasung), Eingangstür

• Wärmedämmung nach GEG-Standard, je nach Modell EH55 oder EH40

• Fassade, Dacheindeckung

• Konstruktionsplanung und Hausstatik

• Transport innerhalb Deutschlands (Festland)

• Montage durch unsere Monteure

• Gewährleistung nach gesetzlichen Vorgaben (5 Jahre nach § 634a BGB für Mängelansprüche bei Bauwerken)

Zusätzlich, nur bei “Technikfertig”

• Elektro-Rohinstallation (ohne Steckdosen, Schalter, Elektroschrank)

• Sanitär- und Abwasserrohinstallation

• Trockenbau-Beplankung an Decken und Wänden

Nicht enthalten (lokale Fremdleistung)

• Bauantrag, Vermesser, Bodengutachten

• Bodenplatte, Erdarbeiten, Gründungsstatik

• Hausanschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom

• Kran (rund 50 t), Gerüst und sonstige Baustelleneinrichtung

• Wärmepumpe, Lüftungsgerät, Elektroschrank, Weißmontage

• Verspachtelung, Maler, Bodenbelag, Fliesen, Innentüren, Armaturen

• Bauleitung vor Ort (vom Bauherrn zu stellen — siehe Block Ablauf)

• Grundstück, Notar, Grunderwerbsteuer

Den Innenausbau organisieren Sie über lokale Handwerker — das hält die Kosten niedrig und Sie wählen die Ausführung selbst. Wir liefern Außenhülle und Technik, den Rest gestalten Sie mit Betrieben aus Ihrer Region.

Alle Preise gelten in Deutschland (Festland), inkl. 19 % MwSt., bei normaler Erreichbarkeit der Baustelle für Standard-LKW (2,55 m Fahrzeugbreite). Lieferung außerhalb Deutschlands bieten wir nicht an.

Ein Fertighaus mit 50, 80 oder 100 m² ist baurechtlich ein Haus wie jedes andere — sobald es dauerhaft an Wasser, Abwasser und Strom angeschlossen ist und als Wohnsitz genutzt wird, gelten dieselben Anforderungen wie bei einem Massivhaus. Für dauerhaftes Wohnen ist regelmäßig ein bauaufsichtliches Verfahren erforderlich — je nach Bundesland, Bebauungsplan und Vorhaben als Baugenehmigung, Genehmigungsfreistellung oder vergleichbares Verfahren.

Unsere Bestell-Regel: erst die Genehmigung, dann der Vertrag

Wir nehmen einen Auftrag erst entgegen, wenn das bauaufsichtliche Verfahren positiv abgeschlossen ist. Das gibt Ihnen Sicherheit: Sie binden sich erst, wenn feststeht, dass Ihr Haus gebaut werden darf. Und es schützt beide Seiten vor unnötigen Folgekosten.

Bauordnungsrecht ist Landesrecht. Die konkreten Verfahren unterscheiden sich zwischen den Bundesländern und teilweise auch zwischen einzelnen Bauämtern. In NRW können Wohngebäude bestimmter Gebäudeklassen unter Voraussetzungen genehmigungsfrei gestellt werden; in anderen Ländern gelten andere Regelungen. Im Bauantrag wird das Vorhaben üblicherweise nach Nutzung und Gebäudetyp beschrieben — die rechtlich passende Bezeichnung wählt Ihr Architekt.

Die Bearbeitungsdauer beim Bauamt liegt nach unserer Erfahrung bei drei bis fünf Monaten — über die Bundesländer hinweg ist das eine recht stabile Spanne. Diese Wartezeit ist die häufigste Verzögerung im Gesamtprojekt.

Bauen im eigenen Garten

Eine Frage, die uns häufig erreicht: Kann ich das Haus einfach in den Garten meiner Eltern oder Großeltern stellen? Die Antwort: nicht einfach, aber öfter möglich, als viele denken. Wenn kein Bebauungsplan existiert, kann im unbeplanten Innenbereich § 34 BauGB relevant sein. Im Außenbereich (§ 35 BauGB) ist Wohnungsbau für Nicht-Landwirte deutlich schwieriger. Stellen Sie vor dem Kauf eine Bauvoranfrage beim Bauamt — der Bauturbo (BauGB-Novelle, in Kraft seit Oktober 2025) kann je nach Kommune zusätzliche Spielräume eröffnen. Ob er im Einzelfall hilft, entscheidet die Gemeinde.

Die Genehmigungsprüfung selbst übernimmt vor Ort Ihr Architekt — oder, auf Wunsch, unser Servicepartner-Architekt, der den Antrag für Sie begleitet.

Bauweise

Unsere Fertighäuser sind in Holzrahmenbauweise konstruiert. Die konkreten Materialien, Aufbau-Stärken und U-Werte je Modell finden Sie im jeweiligen Modell-Angebot — sie variieren je nach Modell und Energiestandard.

Wir bieten Fertighäuser im Standard nach Gebäudeenergiegesetz (GEG), im Effizienzhaus-55-Standard und im Effizienzhaus-40-Standard an. Welcher Standard für Sie passt, hängt davon ab, ob Sie eine KfW-Förderung anstreben — dazu mehr im KfW-Abschnitt. Wir liefern die Dämmung nach Ihrem gewählten Standard; die Anlagentechnik (Wärmepumpe, Lüftungsgerät, Elektroschrank) ist im Hauspreis nicht enthalten und wird beim Innenausbau lokal ergänzt.

Besichtigung in Münster

In Münster zeigen wir Ihnen vor Ort drei Musterhäuser — darunter ein Tiny House mit 48 m² Bebauungsfläche und ein Modulhaus mit 65 m² Bebauungsfläche, beide im Effizienzhaus-40-Standard. Das Modulhaus ist im Kern bereits in Fertighausbauweise gebaut und damit technisch eng mit unseren Fertighäusern verwandt — bei Dämmung, Fenstern und Verarbeitung können Sie hier unmittelbar erleben, welche Qualität Sie erwartet. Ein Termin dauert rund anderthalb bis zwei Stunden.

Mit dem Effizienzhaus-40-Standard ist eine wichtige Voraussetzung für einen KfW-Kreditantrag erfüllt. Für unsere Häuser kommen typischerweise die KfW-Programme „Wohneigentum für Familien“ und „Klimafreundlicher Neubau“ in Frage. Die genauen Programmnummern, Kreditkonditionen und Voraussetzungen ändern sich regelmäßig. Sie finden sie aktuell und verbindlich auf der Website der KfW Bank.

Sie stehen damit nicht allein da: Wir und vor allem unser Energieberater begleiten Sie durch den gesamten Förderweg und klären alle offenen Punkte. Den Antrag stellt am Ende Ihre Hausbank bei der KfW Bank, die dabei auch Ihre Bonität prüft. Erst wenn die KfW eine Zusage erteilt, wird das Haus bestellt.

Wichtig zum Ablauf: Die KfW-Förderung muss vor verbindlicher Bestellung beantragt und zugesagt sein. Wer ein Haus bestellt, bevor die KfW-Zusage vorliegt, verliert die Fördermöglichkeit. Wenn Sie eine KfW-Förderung anstreben, nehmen wir Ihren Auftrag erst nach Baugenehmigung und KfW-Zusage entgegen — ohne KfW reicht die Baugenehmigung.

Ein Rechtsanspruch auf KfW-Förderung besteht nicht. Die Bewilligung erfolgt im Einzelfall durch die kreditgebende Bank.

Vom ersten Kontakt bis zum Bezug rechnen Sie üblicherweise mit 6 bis 12 Monaten — je nach Bauamt, Bodenplatten-Vorbereitung und Innenausbau. Wir begleiten Sie vom ersten Telefonat bis zur Übergabe des aufgebauten Hauses auf Ihrer Bodenplatte. Was Sie nach der Übergabe machen — Innenausbau, Maler, Bodenbelag, Bezug — koordinieren Sie mit Ihrem eigenen Bauleiter und lokalen Handwerkern. Das ist eine bewusste Grenze: Wir kennen unser Werk und die Aufbau-Logistik bestens; den Innenausbau in Deutschland organisieren Sie effizienter und kostengünstiger über lokale Strukturen.

Wichtig: Bauleitung vor Ort ist Ihre Aufgabe

Da Bodenplatte und Innenausbau in Deutschland von verschiedenen lokalen Fachfirmen erbracht werden, brauchen Sie für die Koordination einen Bauleiter. Das ist ein unabhängiger Architekt oder Bauingenieur Ihrer Wahl.

Dieser Bauleiter prüft die Bodenplatte, koordiniert die Anschlüsse, begleitet den Innenausbau und vertritt Ihre Interessen vor Ort. Ohne Bauleitung entstehen typischerweise Schnittstellenprobleme, die später teuer werden.

Phase 1: Erstgespräch und Modellauswahl

Im Erstgespräch klären wir, was Sie suchen, welches Budget realistisch ist und welche Modelle in Frage kommen. Wir arbeiten mit den Standardgrundrissen unserer Hersteller — bewährt, durchgeplant, bauantragsfähig. Individuelle Anpassungen sind möglich, aber auf Wunsch und gegen Aufpreis; die Planung selbst übernimmt in diesem Fall der jeweilige Hersteller.

Phase 2: Bauantrag

Den Bauantrag stellt ein Architekt. Bei rund 95 Prozent unserer Kunden ist das unser Partnerarchitekt Dipl.-Ing. Uwe Müller-Perkuhn (Architektenkammer NRW, seit 1997), der den Bauantrag im Namen des Kunden beim Bauamt einreicht — auf Wunsch und gegen Aufpreis. Sie können selbstverständlich auch einen eigenen Architekten beauftragen. Die Bearbeitung beim Bauamt dauert nach unserer Erfahrung drei bis fünf Monate.

Phase 3: KfW (falls relevant)

Wenn Sie eine KfW-Förderung anstreben, läuft parallel die KfW-Schleife. Zuerst klären Sie Planung und Anlagentechnik. Dann stellt der Energieberater die BzA (Bestätigung zum Antrag) aus, die Hausbank reicht den Antrag ein, die KfW prüft, die Bewilligung kommt. Erst nach Bewilligung und erteilter Baugenehmigung nehmen wir Ihren Auftrag verbindlich entgegen.

Phase 4: Bodenplatte

Vor unserer Anlieferung muss die Bodenplatte fertig sein. Die Herstellung erfolgt durch eine lokale Fachfirma Ihrer Wahl, koordiniert durch Ihren Bauleiter. Wir lassen die fertige Bodenplatte vor dem Aufbau durch einen Bausachverständigen prüfen — auf Maßgenauigkeit, Ebenheit und Tragfähigkeit. Eine nicht maßhaltige Bodenplatte führt sonst zu erheblichen Folgekosten.

Phase 5: Produktion und Lieferung

Sobald Bestellung und Baugenehmigung vorliegen, beginnt die Produktion im Werk. Die reine Produktion ist kürzer als die Wartezeit insgesamt — den größeren Teil macht die Einplanung in die Werks-Reihenfolge aus. Die Lieferung der Wandelemente erfolgt mit Standard-LKW (Fahrzeugbreite 2,55 m). Liefergebiet: ausschließlich Deutschland-Festland.

Phase 6: Aufbau und Übergabe

Unsere Monteure bauen die Außenhülle bei normalen Wetterbedingungen in drei bis fünf Tagen auf. Wenn Sie Technikfertig gewählt haben, dauern Rohinstallation und Trockenestrich danach noch einige Wochen. Mit der Übergabe des aufgebauten Hauses endet unser Leistungsbereich — der Innenausbau wird im Anschluss von Ihnen mit lokalen Gewerken koordiniert.

Mindestvoraussetzungen für die Baustelle

• Vor der Bestellung müssen folgende Voraussetzungen geklärt sein:

• Zufahrtsbreite für Standard-LKW, Wendekreis ausreichend

• Bodenplatte fertig und vom Bausachverständigen freigegeben

• Kran (rund 50 t) bestellt, Kranstellfläche ausgewiesen

• Baustrom (230 V) und Bauwasser am Grundstück

• Baustellentoilette, Müllcontainer, Gerüst

• Bauleiter vor Ort benannt

Bei schwierigen Grundstücken — schmale Zufahrt, Hanglage, ungeklärte Bebaubarkeit — prüfen wir die Situation zuerst gemeinsam mit Ihnen.